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“租购并举”时代 天津租房市场迎利好

  • 记者:wangboda
  • 来源:北方网
  • 发布时间:2018-02-27
今年我市《政府工作报告》提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,促进房地产市场平稳健康发展。
随着房地产调控“下半场”转向“租购并举”,住房租赁成为楼市发展新方向。去年,全国多达250多条房产调控政策在110多个城市颁布,伴随限购政策和租房鼓励政策在各地密集出台,租房市场迎来迅速升温。去年以来,天津持续加大对住房租赁市场的培育和扶持力度,在市场供给、土地出让等方面出台政策扶持,一路亮起“绿灯”。
当前,天津住房租赁市场现状如何?随着政策红利落地,各路房企资本密集布局,今年天津租房市场发展方向以及政策突破路在何方?近期,本报记者进行了走访调查。
多点发力加速
推进“租购并举”
近年来,房地产市场从增量为主逐步过渡到存量为主,由原来购买为主逐步进入到租购并举。天津人口净流入量大,住房租赁需求旺盛,租房市场呈现蓄势待发的态势。日前,记者从市国土房管局了解到,2017年天津加快培育和发展住房租赁市场,全市新增长期租赁住房2.5万套、130万平方米,租赁市场规模持续扩大。截至目前,全市住房租赁市场总规模为50余万套、3800万平方米,约为2017年全市新建商品住房和存量住房买卖成交总面积的1.8倍,租赁住房已成为市民解决居住问题的重要方式。
为加快建立租购并举的住房制度,自去年以来,我市连续出台多项政策法规,加快培育和发展住房租赁市场。
去年6月,市政府出台《天津市人民政府关于培育和发展住房租赁市场的实施意见》,明确了全市发展住房租赁市场的指导思想、到2020年发展目标、工作举措等,为培育和发展我市住房租赁市场奠定了政策基础。4个月后,市国土房管局印发《关于加强我市房地产经纪机构和住房租赁企业备案管理有关问题的通知》,在全国率先将住房租赁企业纳入了房地产主管部门备案管理范围,对住房租赁企业实行设立备案、变更备案、注销备案管理,这有利于加强对住房租赁企业的监管服务,促进全市住房租赁市场规范健康发展。
在保障供地方面,市国土房管局积极开展多样化供地模式创新,增加租赁住房用地有效供给。去年天津在新出让住宅用地中,通过“限地价竞自持租赁住房”方式,共在29个住宅用地项目中,新增自持租赁住房55万平方米,约可建设租赁住房1.1万套。企业自持租赁住房期限与出让土地使用期限一致,租赁住房持有期间不得分割转让、分割抵押。
同时,一些全国知名品牌住房租赁企业也开始在天津布局,包括利用存量房源改造为集中式租赁住房的万科泊寓、龙湖冠寓、天住领寓等和开展分散式房源托管业务的我爱我家相寓、蛋壳公寓、青春界等,这些专业化住房租赁企业提供的房源受到租房群体的普遍欢迎。市国土房管局相关负责人表示,中央经济工作会议提出要大力发展长期租赁,上述机构化、专业化住房租赁企业运营的租赁房源是天津未来长期租赁发展的主要方式之一。
租赁住房项目建设和企业发展离不开金融科技支持。据了解,由建设银行天津分行搭建的CCB建融家园住房租赁服务平台本月正式上线,推出各类房源4000余套,上线房源均经过核验,确保真实可靠。市国土房管局相关负责人透露,今后由政府进行房源监管的专业住房租赁平台还将陆续推出,天津房屋租赁市场发展将更加规范。目前,建设银行天津分行、中国银行天津分行以及我市融资租赁企业等金融机构均根据自身优势提出了支持天津住房租赁市场发展的金融举措,进一步满足住房租赁市场各主体的资金需求。
除了金融支持外,近日,天津公安部门针对引进人才出台的“租房落户”政策也引发广泛关注,即符合引进人才条件的可以将户籍迁入租房地所在的社区。对广大租房族来说,租房除了有传统观念上那种不安定感外,更重要的在于教育、户籍等公共服务很多与房子绑在了一起。此次,我市这项新政出台后,将进一步推动以社区户籍为切入点为租房群众提供更多配套公共服务。
随着这些培育和发展住房租赁市场的政策、举措陆续推出,目前天津正在形成以供地方式多样、供应主体多元、供需衔接精准、权益保障有力、金融支持充分为鲜明特征的住房租赁市场“天津模式”。住房城乡建设部专门编发《天津市积极培育和发展住房租赁市场》简报,发至国家9部委及各省、自治区、直辖市住房城乡建设厅(建委、房地局),向全国住建系统推广天津经验。
长租公寓风生水起 天津“试水”集中式住房租赁试点
住房租赁这个曾被房企“弃如敝屣”的微利行业,在政策东风下宛若新生。随着“租房住”逐渐成为一种新的可接受的生活方式,长租公寓吸引了资本的目光,成为一个看得见的风口,都市白领一族也成为最早一批“尝鲜者”。
在海河中游国泰桥旁,棉三创意街区是一片醒目的砖红色建筑群,其中最高的一座楼在顶层有四个白色大字“天住领寓”。
刘倩利是地道天津人,她在天住领寓20层租下了一个大单间。“这里离我上班的地方很近,房间设计风格和齐全的生活配套都很满意,管理也很安全。”她说:“我们公寓里的邻居有的从单身到结婚一直都住在这。”
采访中记者发现,在这里租房的年轻人超过一半都是天津人。他们为什么会选择在这样的长租公寓项目居住?
在刘倩利看来,长租公寓可以满足新就业大学生、都市白领、异地就业人员、一般家庭等各类群体的居住需求。“我父母家离这并不远,现在不少‘90后’工作后都希望能有一个自己独立的生活空间,而且我现在正在创业,有时候难免加班熬夜,自己出来住也省得父母天天看着担心。”刘倩利告诉记者,公寓的租客以青年人为主,她对当前居住环境和生活状态都很满意:“我在朋友圈晒我租的房子,有不少朋友打听,也想来住呢。”
在住到这里前,刘倩利也曾租住过普通二手房,但看到长租公寓漂亮的设计风格和酒店式的管家服务,一下子就打动了她。“我很满意这里的环境和安全保障,楼下前台24小时有人,确保了租户安全,每周还提供一次专业免费保洁,住着放心又省心。旁边普通小区虽然月租可能稍低,但加上物业费、宽带费等,算在一起总成本其实差不多。”
天住领寓是我市住宅集团旗下的青年长租公寓品牌,也是天津本土公司注册的第一个长租公寓品牌。这类集中式住房租赁项目,由住房租赁企业利用自有房产、或通过市场收购或长期租赁整幢房屋,统一装修配置家具家电后通过市场对外出租。
“我们的客户群主要是40岁以下的年轻群体,有一定消费实力,对生活品质有较高要求,也有一定的社交愿望。”天津住宅集团房地产经营有限公司董事长吴鹏告诉记者:“这里的户型建筑面积在35—114平方米之间,月租金价格在1600—4800元不等,自去年9月10日正式开张纳客以来,到12月底入住率已达到60%。”
长租公寓风生水起,但盈利仍是难题。吴鹏坦言,天住领寓定位于精品青年公寓,运营压力非常大,尤其项目所在地目前交通出行方面算不上便利,开业短短几个月能达到目前的入住率已经超出了预期。“2018年我们的目标是把重资产持有和轻资产运营相结合,把独立运营和战略合作相结合,通过把品牌效应做大,尽快扩大规模。”吴鹏说:“今年我们将打造天住领寓品牌租赁住房运营团队,实现运营模式标准化、可复制的目的,努力储备公寓3000间,到2020年在市内六区每个区都要建立天住领寓连锁店。”
据了解,除了天住领寓外,目前还有万科泊寓、世联行红璞公寓、龙湖冠寓等十余家品牌公寓公司已经在天津开展住房租赁业务。由于房源稳定可靠,又有大企业提供的规范管理和诸如免费WIFI、免费定期室内保洁、免费书吧、私人影院、APP预约上门理发、送餐等个性化定制服务,且租金与周边租房市场租金基本持平,各项目一经上市,即受到租客特别是新就业大学生、新市民等群体的普遍欢迎。据统计,加上往年建设的滨海新区蓝白领公寓,目前全市集中式住房租赁房源总量已达到2.9万套、185万平方米。
传统中介抢夺风口 分散式托管公寓挖掘存量潜力
除了新兴“集中式”长租公寓,在租房市场,通过传统中介机构租房的人群仍占多数,随着“80后”、“90后”成为房屋交易和房屋租赁市场的主力,传统中介机构也在思考如何借助互联网发展“分散式”托管公寓,站上长租公寓市场的风口。
早在2012年,长租公寓市场刚刚萌芽,一些传统中介机构看到这一市场潜力,就开始为客户提供带装修、家具家电的品质租赁房源。这类分散式住房租赁房源,通过个人与专业化住房租赁企业签订长期托管合同,向市场提供规范、稳定的长期租赁房源,出租期间由住房租赁企业对房屋实行统一管理。
2015年7月,我市本土中介机构金乐家集团设立分散托管业务子公司──天津市青春界资产管理有限公司,率先开展房屋资产管理及长租公寓业务发展。目前其在市内六区、环城四区等管理房间规模已达到2700余间、8.1万平方米,包括公寓、精装产品等,预计到今年年底实现托管规模10000间。
2015年12月,我爱我家公司旗下分散式公寓品牌“相寓”宣布进入天津,将其创新的租赁模式及一系列产品的深层次服务带给天津地区的租客及业主。经过几年发展,目前相寓已成为天津地区经营房屋量最大的分散式公寓品牌,在管房屋量达到1万余套。
“长租公寓出现之前的租房市场,一头联系着房东,一头服务着租客,彼此之间信息不对称、沟通成本高昂,导致双方很难同时满意。房东方面会面临着租客不固定、租房中间断档、不能实现房租最大化的难题,更不用说物品损坏之类的情况时有发生。而在租客方面,则面临着难以用合适的价格找到满意的房源、随时可能被二房东忽悠的风险,使租房行为成为彼此的难题。”天津我爱我家相寓事业部总经理张亮对记者表示,长租公寓的出现,使这些问题不再折磨双方。“从租客的角度看,长租公寓的管理和服务,比原先的租房省心、安心,租客也不用担心房东随意涨租或是提前收回房屋;而房东方面,在一次性将房子交由专业中介机构打理之后,月月得到租金,也免去了和租客之间可能产生的争议。”
近年来像相寓这样新型租赁平台发展迅速,目前相寓已实现在全国的13个城市管理租赁房源25万套约50万间的运营规模。“今年,长租公寓这个行业会很‘热闹’,随着各大品牌企业进入,市场竞争激烈。今后服务运营能力的高低将在很大程度上体现长租公寓的品质和生命力,这就需要更加细化的服务标准以及高效的管理流程去支持。”天津我爱我家副总经理孟波表示:“今年我们预期天津租赁市场将呈现稳中向好的走势,因此计划通过提升管理和服务,让更多普租业主了解和接受长期托管服务,到2018年年底前相寓在天津的整租房屋套数争取达到30000套。”
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